2016-2021年中国城市综合体建设行业十三五规划分析及发展前景预测报告

第一章 城市综合体行业发展综述 25

第一节 城市综合体的定义及特征 25

一、城市综合体的定义 25

二、城市综合体的特征 25

第二节 城市综合体的功能分析 26

一、城市综合体的普遍功能 26

（1）承载功能分析 26

（2）经济功能分析 27

（3）文娱功能分析 27

（4）社会功能分析 27

二、城市综合体的特殊功能 27

第二章 2016年中国城市综合体行业发展环境分析 28

第一节 国际宏观经济环境分析 28

一、欧洲宏观经济环境分析 28

二、美国宏观经济环境分析 28

三、日本宏观经济环境分析 39

四、新兴经济体经济环境分析 41

第二节 国内宏观经济环境分析 45

一、国家GDP增长分析 45

二、国家固定资产投资增长分析 48

三、国家工业增加值增长分析 52

四、工业生产者价格指数分析 60

五、投融资环境分析 66

（1）金融机构各项存款情况 66

（2）金融机构各项贷款情况 67

第三节 国内行业政策环境分析 68

一、房地产行业调控政策（行政管理开发部分） 68

（1）中央经济工作会议分析 68

（2）2015年“新国五条”分析 71

（3）“新四条”政策分析 72

（4）“新国十条”政策分析 74

（5）“新国五条”政策分析 80

（6）“新国八条”政策分析 81

二、房地产行业调控政策（土地部分） 83

（1）发布土地“国五条” 83

（2）“十三五”用地规模控制 84

（3）完善土地预申请制度 86

（4）全国全年土地利用计划下达 87

（5）国土部保障住房用地充分供应 88

三、房地产行业调控政策（税收部分） 88

（1）房地产用地供应监管政策分析 88

（2）土地增值税计税政策分析 89

（3）预征率政策分析 89

（4）公租房税收政策分析 90

（5）个人购房相关税收政策分析 92

（6）房产税政策分析 92

四、房地产行业调控政策（金融部分） 100

（1）禁止住房公积金贷款投机购房 100

（2）2016年央行加息影响分析 101

（3）存款准备金率调整影响分析 101

（4）银监会要求银行提高资本充足率 104

五、房地产行业调控政策（外资调控部分） 107

（1）禁止外商投资别墅建设和经营 107

（2）信贷资金流向和跨境投融资活动相关政策分析 108

（3）境外机构购房相关政策分析 109

第三章 2016年中国城市综合体行业发展分析 111

第一节 房地产行业运营分析 111

一、全国房地产开发景气指数 111

二、全国房地产市场价格走势 113

三、全国房地产开发投资情况 115

（1）房地产开发投资 115

（2）房地产新开工面积 115

（3）房地产土地开发面积 117

四、全国房地产市场销售情况 118

五、全国房地产行业资金来源 120

第二节 土地市场运营分析 120

一、全国土地市场整体分析 120

二、全国土地市场价格分析 124

三、全国土地市场重点地块分析 127

第三节 城市综合体行业运营分析 128

一、全国城市综合体经营情况分析 128

二、全国城市综合体建成项目分析 131

三、全国城市综合体拟建项目分析 134

第四章 2016年中国城市综合体行业区域市场分析 137

第一节 一线城市综合体市场分析 137

一、北京城市综合体市场分析 137

（1）北京城市综合体投资分析 137

（2）北京城市综合体项目分析 142

（3）北京城市综合体发展趋势分析 143

二、上海城市综合体市场分析 144

（1）上海城市综合体投资分析 144

（2）上海城市综合体项目分析 149

（3）上海城市综合体发展趋势分析 154

三、广州城市综合体市场分析 154

（1）广州城市综合体投资分析 154

（2）广州城市综合体项目分析 160

（3）广州城市综合体发展趋势分析 164

四、深圳城市综合体市场分析 165

（1）深圳城市综合体投资分析 165

（2）深圳城市综合体项目分析 166

（3）深圳城市综合体发展趋势分析 167

第二节 二线城市综合体市场分析 173

一、天津城市综合体市场分析 174

（1）天津城市综合体投资分析 174

（2）天津城市综合体项目分析 174

（3）天津城市综合体发展趋势分析 178

二、沈阳城市综合体市场分析 178

（1）沈阳城市综合体投资分析 179

（2）沈阳城市综合体项目分析 179

（3）沈阳城市综合体发展趋势分析 183

三、杭州城市综合体市场分析 184

（1）杭州城市综合体投资分析 184

（2）杭州城市综合体项目分析 185

（3）杭州城市综合体发展趋势分析 189

四、福州城市综合体市场分析 192

（1）福州城市综合体投资分析 193

（2）福州城市综合体项目分析 193

（3）福州城市综合体发展趋势分析 196

五、武汉城市综合体市场分析 205

（1）武汉城市综合体投资分析 205

（2）武汉城市综合体项目分析 206

（3）武汉城市综合体发展趋势分析 209

六、成都城市综合体市场分析 209

（1）成都城市综合体投资分析 209

（2）成都城市综合体项目分析 211

（3）成都城市综合体发展趋势分析 216

七、重庆城市综合体市场分析 221

（1）重庆城市综合体投资分析 221

（2）重庆城市综合体项目分析 222

（3）重庆城市综合体发展趋势分析 226

第三节 三四线城市综合体市场分析 227

一、常州城市综合体市场分析 227

（1）常州城市综合体投资分析 227

（2）常州城市综合体项目分析 228

（3）常州城市综合体发展趋势分析 230

二、宜昌城市综合体市场分析 231

（1）宜昌城市综合体投资分析 231

（2）宜昌城市综合体项目分析 232

（3）宜昌城市综合体发展趋势分析 233

三、绍兴城市综合体市场分析 234

（1）绍兴城市综合体投资分析 234

（2）绍兴城市综合体项目分析 234

（3）绍兴城市综合体发展趋势分析 235

第五章 2016年中国城市综合体关联行业运营分析 237

第一节 购物中心行业运营分析 237

一、购物中心行业整体发展分析 237

二、购物中心行业区域发展分析 242

（1）北京购物中心行业发展分析 242

（2）上海购物中心行业发展分析 244

（3）广州购物中心行业发展分析 246

（4）深圳购物中心行业发展分析 247

（5）杭州购物中心行业发展分析 249

（6）成都购物中心行业发展分析 251

（7）重庆购物中心行业发展分析 252

（8）天津购物中心行业发展分析 254

三、城市综合体购物中心部分运营分析 255

第二节 写字楼行业运营分析 259

一、2012年写字楼整体市场综述 259

二、写字楼市场运行特征分析 260

三、城市综合体写字楼部分运营分析 274

第三节 酒店行业运营分析 275

一、2012年酒店行业发展状况 275

（1）全国星级酒店市场总体运营分析 275

（2）全国重点旅游城市酒店经营分析 277

二、酒店行业区域市场分析 278

（1）不同层次酒店经营指标分析 278

（2）不同层次酒店毛利率分析 279

三、城市综合体酒店部分运营分析 279

第四节 餐饮行业运营分析 284

一、2016年全国餐饮零售情况 284

二、2016年重点地区餐饮零售情况 289

（1）2016年上海市餐饮零售情况 289

（2）2016年福建餐饮零售情况 291

（3）2016年江西省餐饮零售情况 293

（4）2016年重庆市餐饮零售情况 296

（5）2016年四川餐饮零售情况 296

（6）2016年湖南餐饮零售情况 298

三、城市综合体餐饮部分运营分析 298

第五节 零售行业运营分析 301

一、2016年社会消费品零售总额 301

二、2016年地区消费品零售总额 304

三、2016年千家核心商业企业指数 305

四、城市综合体零售部分运营分析 306

第六节 住宅行业运营分析 307

一、2016年住宅整体市场综述 307

（1）供求关系分析 307

（2）整体房价走势 309

二、2016年住宅市场运行特征分析 311

三、2016年住宅市场成交结构分析 313

四、城市综合体住宅部分运营分析 313

第七节 其他关联行业运营分析 315

一、城市综合体会展中心部分运营分析 315

二、城市综合体公园部分运营分析 316

第六章 2016年中国城市综合体行业开发模式分析 318

第一节 独立开发模式分析 318

一、独立开发模式的发展历程 318

二、独立开发模式的特点分析 318

三、独立开发模式经典项目分析 318

第二节 合资-公共财政补贴模式分析 318

一、合资-公共财政补贴模式的发展历程 318

二、合资-公共财政补贴模式的特点分析 318

三、合资-公共财政补贴模式经典项目分析 319

第三节 合作链开发模式分析 319

一、合作链模式发展分析 319

二、合作链模式前景分析 319

三、合作链模式经典项目分析 319

第七章 2016年中国城市综合体典型运营模式分析 321

第一节 万达模式分析 321

一、拿地方式分析 321

二、融资渠道分析 324

三、订单式地产模式分析 327

四、运营管理分析 327

五、典型项目分析 329

第二节 世茂模式分析 333

一、战略布局分析 333

二、高品质精致化分析 334

三、世茂百货资源平台分析 334

四、世茂“二八”法则分析 335

五、典型项目分析 336

第三节 华润模式分析 337

一、“三体一位”运营模式分析 337

二、商业资源特点分析 338

三、零售业与地产结合模式分析 339

四、典型项目分析 342

第四节 宝龙模式分析 343

一、物业运营特点分析 343

二、创新业态组合分析 345

三、典型项目分析 346

第五节 SOHO中国模式分析 348

一、SOHO中国运营特点分析 348

二、SOHO中国蓝海战略分析 349

三、典型项目分析 351

第八章 2016年中国城市综合体行业经典项目分析 352

第一节 日本难波公园项目分析 352

一、项目情况分析 352

二、整体设计理念分析 352

三、“场所制造”理念分析 353

第二节 日本博多运河城项目分析 356

一、项目情况分析 356

二、设计理念分析 357

三、发展前景分析 359

第三节 日本六本木新城项目分析 360

一、项目情况分析 360

二、设计理念分析 360

三、发展前景分析 363

第四节 新加坡新达城项目分析 363

一、项目情况分析 363

二、设计理念分析 364

三、发展前景分析 365

第五节 香港太古城项目分析 365

一、项目情况分析 365

二、设计理念分析 365

三、发展前景分析 366

第六节 北京万达广场项目分析 366

一、项目情况分析 366

二、设计理念分析 367

三、发展前景分析 368

第七节 北京西单大悦城项目分析 368

一、项目情况分析 368

二、设计理念分析 369

三、发展前景分析 369

第八节 北京华贸中心项目分析 370

一、项目情况分析 370

二、设计理念分析 370

三、发展前景分析 370

第九节 上海恒隆广场项目分析 371

一、项目情况分析 371

二、设计理念分析 371

三、发展前景分析 372

第十节 上海港汇广场项目分析 372

一、项目情况分析 372

二、设计理念分析 373

三、发展前景分析 374

第十一节 福州宝龙城市广场项目分析 374

一、项目情况分析 374

二、设计理念分析 375

三、发展前景分析 375

第十二节 广州天河城项目分析 376

一、项目情况分析 376

二、设计理念分析 376

三、发展前景分析 377

第十三节 深圳华润中心项目分析 378

一、项目情况分析 378

二、设计理念分析 378

三、发展前景分析 379

第九章 2016年中国城市综合体行业竞争情况分析 380

第一节 城市综合体行业竞争分析 380

一、城市综合体行业整体竞争情况分析 380

二、城市综合体行业区域竞争情况分析 382

第二节 城市综合体行业竞争对手分析 385

一、大连万达商业地产股份有限公司 385

（1）企业发展简况分析 385

（2）企业组织架构分析 386

（3）企业经营模式分析 386

（4）企业经营状况优劣势分析 387

（5）企业最新发展动向分析 387

二、上海世茂股份有限公司 388

（1）企业发展简况分析 388

（2）主要经济指标分析 388

（3）企业盈利能力分析 393

（4）企业运营能力分析 395

（5）企业偿债能力分析 396

（6）企业发展能力分析 398

（7）企业经营状况优劣势分析 398

（8）企业投资兼并与重组分析 399

（9）企业最新发展动向分析 399

三、远洋地产控股有限公司 401

（1）企业发展简况分析 401

（2）主要经济指标分析 401

（3）企业盈利能力分析 403

（4）企业运营能力分析 404

（5）企业偿债能力分析 406

（6）企业发展能力分析 407

（7）企业经营状况优劣势分析 407

（8）企业投资兼并与重组分析 407

（9）企业最新发展动向分析 408

四、华润置地（北京）股份有限公司 408

（1）企业发展简况分析 408

（2）主要经济指标分析 409

（3）企业盈利能力分析 411

（4）企业运营能力分析 412

（5）企业偿债能力分析 414

（6）企业发展能力分析 415

（7）企业组织架构分析 415

（8）企业经营状况优劣势分析 416

（9）企业最新发展动向分析 416

五、保利房地产（集团）股份有限公司 416

（1）企业发展简况分析 416

（2）主要经济指标分析 417

（3）企业盈利能力分析 422

（4）企业运营能力分析 424

（5）企业偿债能力分析 425

（6）企业发展能力分析 427

（7）企业组织架构分析 427

（8）企业经营状况优劣势分析 428

（9）企业最新发展动向分析 429

第十章 2016-2021年中国城市综合体行业投资潜力分析分析 430

第一节 城市综合体投资情况分析 430

一、2015年全国城市综合体项目投资回顾 430

二、2016年全国城市综合体项目投资分析 433

第二节 城市综合体投资问题分析 437

一、同质化问题分析 437

二、融资渠道问题分析 440

第三节 城市综合体投资趋势分析 442

一、二三线城市发展趋势分析 442

二、城市综合体细分趋势分析 443

图表目录

图表1 2015年美国分州GDP及人均GDP表 33

图表2 2015年美国个人收入及人均个人收入分州排行 34

图表3 2007-2015年美国季度国内生产总值 37

图表4 中国GDP相当于美国的比重 38

图表5 2009-2015年日本国内生产总值（GDP）和国民总收入（GNI）年度数据 40

图表6 2009-2016年4月我国国内生产总值及其增长速度 45

图表7 2016年1季度国内生产总值初步核算数据 46

图表8 GDP环比增长速度 47

图表9 2016年1-4月固定资产投资（不含农户）同比增速 48

图表10 2016年1-4月分地区投资相邻两月累计同比增速 49

图表11 2016年1-4月固定资产投资到位资金同比增速 49

图表12 2016年1-4月规模以上工业增加值同比增长速度 53

图表13 2016年4月份规模以上工业生产主要数据 54

图表14 2016年1-4月发电量日均产量及同比增速 55

图表15 2016年1-4月钢材日均产量及同比增速 56

图表16 2016年1-4月水泥日均产量及同比增速 56

图表17 2016年1-4月原油加工量日均产量及同比增速 56

图表18 2016年1-4月十种有色金属日均产量及同比增速 57

图表19 2016年1-4月乙烯日均产量及同比增速 57

图表20 2016年1-4月汽车日均产量及同比增速 58

图表21 2016年1-4月轿车日均产量及同比增速 58

图表22 2016年1-4月全国居民消费价格涨跌幅度 61

图表23 2016年1-4月份居民消费价格分类别同比涨跌幅 62

图表24 2016年1-4月份居民消费价格分类别环比涨跌幅 64

图表25 2016年4月居民消费价格主要数据 64

图表26 2016年1-4月份全国房地产开发和销售情况 111

图表27 2016年1-4月份东中西部地区房地产开发投资情况 113

图表28 2016年1-4月份东中西部地区房地产销售情况 113

图表29 全国房地产开发投资增速 117

图表30 全国房地产开发企业土地购置面积增速 118

图表31 全国商品房销售面积及销售额增速 119

图表32 全国房地主开发企业本年到位资金增速 120

图表33 10月一线主要城市土地供需一览 120

图表34 北京城市综合体历年体量走势 137

图表35 北京城市综合体各区体量统计 138

图表36 北京已开业城市综合体特征 139

图表37 北京未开业城市综合体特征 139

图表38 北京已开业城市综合体物业组合 140

图表39 北京未开业城市综合体物业组合 140

图表40 北京城市综合体区域位置 141

图表41 北京城市综合体项目列表 141

图表42 上海城市综合体历年体量走势 144

图表43 上海城市综合体各区体量统计 145

图表44 上海已开业城市综合体特征 146

图表45 上海未开业城市综合体特征 146

图表46 上海已开业城市综合体物业组合 147

图表47 上海未开业城市综合体物业组合 147

图表48 上海城市综合体区域位置 148

图表49 上海城市综合体项目列表 148

图表50 广州城市综合体历年体量走势 154

图表51 广州城市综合体各区体量统计 155

图表52 广州已开业城市综合体特征 156

图表53 广州未开业城市综合体特征 156

图表54 广州已开业城市综合体物业组合 157

图表55 广州未开业城市综合体物业组合 157

图表56 广州城市综合体区域 158

图表57 广州城市综合体项目列表 158

图表58 深圳城市综合体存量市场 165

图表59 深圳城市综合体存量分布 165

图表60 深圳城市综合体各类型存量 166

图表61 深圳城市综合体新增项目区域分布 167

图表62 深圳城市综合体新增关外项目分布 167

图表63 深圳城市综合体未来新增项目列表 168

图表64 深圳城市综合体主要入市类型 169

图表65 城市综合体旧改项目比例 169

图表66 深圳城市综合体历年体量走势 170

图表67 深圳城市综合体各区体量统计 170

图表68 深圳已开业城市综合体特征 171

图表69 深圳未开业城市综合体特征 171

图表70 深圳已开业城市综合体物业组合 172

图表71 深圳未开业城市综合体物业组合 172

图表72 深圳城市综合体区域位置 173

图表73 深圳城市综合体项目列表 173

图表74 天津城市综合体各区体量统计 174

图表75 天津已开业城市综合体特征 175

图表76 天津未开业城市综合体特征 175

图表77 天津已开业城市综合体物业组合 176

图表78 天津未开业城市综合体物业组合 176

图表79 天津中心城区城市综合体区域位置 177

图表80 天津滨海新区城市综合体区域位置 177

图表81 天津城市综合体项目列表 177

图表82 天津城市综合体历年体量走势 178

图表83 沈阳城市综合体各区体量统计 179

图表84 沈阳已开业城市综合体特征 180

图表85 沈阳未开业城市综合体特征 180

图表86 沈阳已开业城市综合体物业组合 181

图表87 沈阳未开业城市综合体物业组合 181

图表88 沈阳城市综合体区域位置 182

图表89 沈阳城市综合体项目列表 182

图表90 沈阳城市综合体历年体量走势 183

图表91 福州城市综合体一览 194

图表92 武汉城市综合体各区体量统计 205

图表93 武汉未开业城市综合体特征 206

图表94 武汉已开业城市综合体物业组合 207

图表95 武汉未开业城市综合体物业组合 207

图表96 武汉城市综合体区域位置 208

图表97 武汉城市综合体项目列表 208

图表98 武汉城市综合体历年体量走势 209

图表99 成都城市综合体历年体量走势 210

图表100 成都城市综合体各区体量统计 211

图表101 成都已开业城市综合体特征 212

图表102 成都未开业城市综合体特征 212

图表103 成都已开业城市综合体物业组合 213

图表104 成都未开业城市综合体物业组合 213

图表105 成都城市综合体区域位置 214

图表106 成都城市综合体项目列表 214

图表107 重庆城市综合体各区体量统计 222

图表108 重庆已开业城市综合体特征 222

图表109 重庆未开业城市综合体特征 223

图表110 重庆已开业城市综合体物业组合 223

图表111 重庆未开业城市综合体物业组合 224

图表112 重庆城市综合体区域位置 224

图表113 重庆城市综合体项目列表 225

图表114 重庆城市综合体历年体量走势 226

图表115 中国购物中心数量的城市分布 240

图表116 中国购物中心集中度低 242

图表117 2013年预测最优租金增长, % 260

图表118 历史及预测实际GDP增长, % 261

图表119 总出口年增长, % 261

图表120 一年期基准贷款利率, % 262

图表121 全国总净吸纳量, 千平方米 262

图表122 2016年上半年城市净吸纳量, 千平方米 263

图表123 2016年上半年全市整体净吸纳量, 平方米 264

图表124 2016年上半年写字楼新增供应, 平方米 265

图表125 2016年上半年新增供应与现有存量的百分比, % 266

图表126 2016年上半年底总体空置率, % 266

图表127 现有写字楼存量与空置率, 直至2016年上半年底 ，% 267

图表128 2016年上半年底最优写字楼租金, 人民币/平方米/月 268

图表129 最优写字楼租金同比增长, 直至2013年第二季, % 268

图表130 直至2016年上半年底最优和整体租金, 人民币/平方米/月 269

图表131 未来供应量, 2013年第二季度-2014年, 百万平方米 271

图表132 未来供应量与现有存量的百分比, 2012 年第二季度-2014年, % 271

图表133 未来写字楼供应量与现有存量的百分比, 2012 年第二季度-2014年 272

图表134 2013年全年预测最优租金增长, % 273

图表135 最优租金与未来5年租金预测, 人民币/平方米/月 274

图表136 2015年重点旅游城市星级饭店平均房价排名前十（元/间夜） 277

图表137 2015年重点旅游城市星级饭店平均房价排名后十（元/间夜） 277

图表138 2013年7月不同管理方式酒店主要经营指标情况（单位：元） 278

图表139 国际酒店品牌风云榜 280

图表140 香格里拉 迈点品牌指数MBI详细数据(10月) 281

图表141 喜来登 迈点品牌指数MBI详细数据(10月) 283

图表142 四季 迈点品牌指数MBI详细数据(10月) 283

图表143 社会消费品零售总额分月同比增长 291

图表144 2016年4月份社会消费品零售总额主要数据 292

图表145 2016年一季度湖南餐饮零售 298

图表146 2009-2016年4月我国社会消费品零售总额及其增长速度 302

图表147 2016年1-4月我国社会消费品零售总额分月同比增长速度 302

图表148 2016年4月份社会消费品零售总额主要数据 303

图表149 社会消费品零售总额(2013年6月) 304

图表150 2014年2月-2016年3月千家核心商业企业零售业指数（单位：%） 305

图表151 都市综合体的合作链开发模式 319

图表152 SOHO项目拿地的经典案例 350

图表153 大连万达商业地产股份有限公司组织架构图 386

图表154 上海世茂股份有限公司负债能力分析表 388

图表155 上海世茂股份有限公司利润能力分析表 391

图表156 上海世茂股份有限公司盈利能力分析表 393

图表157 上海世茂股份有限公司运营能力分析表 395

图表158 上海世茂股份有限公司偿债能力分析表 396

图表159 上海世茂股份有限公司发展能力分析表 398

图表160 远洋地产控股有限公司负债能力分析表 401

图表161 远洋地产控股有限公司现金流量分析表 402

图表162 远洋地产控股有限公司盈利能力分析表 403

图表163 远洋地产控股有限公司运营能力分析表 404

图表164 远洋地产控股有限公司偿债能力分析表 406

图表165 远洋地产控股有限公司发展能力分析表 407

图表166 华润置地（北京）股份有限公司负债能力分析表 409

图表167 华润置地（北京）股份有限公司现金流量分析表 410

图表168 华润置地（北京）股份有限公司盈利能力分析表 411

图表169 华润置地（北京）股份有限公司运营能力分析表 412

图表170 华润置地（北京）股份有限公司偿债能力分析表 414

图表171 华润置地（北京）股份有限公司发展能力分析表 415

图表172 保利房地产（集团）股份有限公司负债能力分析表 417

图表173 保利房地产（集团）股份有限公司利润能力分析表 420

图表174 保利房地产（集团）股份有限公司盈利能力分析表 422

图表175 保利房地产（集团）股份有限公司运营能力分析表 424

图表176 保利房地产（集团）股份有限公司偿债能力分析表 425

图表177 保利房地产（集团）股份有限公司发展能力分析表 427

图表178 保利房地产（集团）股份有限公司组织架构图 428

图表179 重点城市的城市综合体存量分布 430

图表180 18个重点城市的城市综合体存量 431

图表181 综合体存量区域属性（按面积） 431

图表182 综合体区域属性与轨道交通情况（按数量） 432

图表183 城市综合体区域属性与物业组合 433

图表184 20个城市的综合体面积增长 433

图表185 20个城市的综合体数量增长 434

图表186 3-5年20个重点城市综合体增量预估 434

图表187 城市综合体增量区域属性（按面积） 435

图表188 城市综合体区域属性与轨道交通情况（按数量） 436

图表189 城市综合体区域属性与物业组合 436