“住改商”的房子出手时为何卖价低?

2016年9月7日  |  来源:互联网  |打印】【关闭

中研普华报道

每天早晨,电梯门打开,一拥而入的全是等待上班的办公族,让人分不清这里是住宅还是写字楼

曾经一度,由于经营成本低,北京很流行在住宅楼里办公,也留下来不少“住改商”的老楼。今年,低迷的经济形势下,一些小公司慢慢撤出住宅楼,老楼的业主们这时才发现,虽然同为70年产权,改了商的住宅楼却着实卖不上价。中介人士表示,“住改商”的房子投资收益至少要低出30%。

 

“一改五”后面临限购

“住改商”,一度在北京很流行,业主郑先生也是在那会儿凑的热闹,在北二环区域投资了一个“住改商”的小区。“当时出手想的是租客稳定,出租收益有保障。”郑先生告诉记者,近十年前,北京还没有住宅“限购”政策,他便一次性买了一层楼中的5套小房子,将其改造后变成一套大办公室,以方便对外出租。

一直以来,这种改了商的老住宅楼,出租率都较为稳定。直到去年末开始,也许是受到经济大形势低迷的影响,也许是受到层出不穷、次第新生的创业类孵化器的冲击,郑先生发现,找靠谱租客变得有困难了。“原来租了几年的一家小公司,老板说经济不好不想做了,换了一个租客,也是小公司,租了几个月,又说办公环境不理想,转身去孵化器了。”

一来二去下,郑先生动了卖房、兑现投资收益的念头。大约1个月前,他将“办公室”在中介机构挂牌出售,才了解到事易时移,原先是“香饽饽”的改商住宅楼,如今在二手房市场已不好出手,周边住宅挂价已经到了70000元/平方米,他这套房子仅仅报价35000元/平方米,却依然找不到看房人。

“‘住改商’的买家不好找。”郑先生告诉记者,按照经纪人的说法,纯粹想买个住宅自住的购房人,一看到每天早晚上下班高峰时的电梯拥挤状况,想到旁边住的都是办公的人,就提不起购房的意愿。而能接受旁边一样是办公人群的小公司经营者,如今却不太爱租这种老住宅楼。

当然,更大的难题是购房资质的门槛。由于是“五套改一套”,这间办公室其实是有5个房本,在北京实行“限购”政策之下,没有任何一个个人能够一次性买下5套房,除非他愿意将一套房子改造回五套房子单独出售,或者是买家以公司名义购买。一套改回五套,这笔改造费用不菲;而由于以公司名义买房需要缴纳的税款较多,中介公司又会劝说郑先生再将价格降一降。

“‘五改一’原本是为了方便投资,如今反而成了收益兑现的绊脚石。”郑先生颇为无奈地说,多年前购房时他怎么也没想到,如今“住改商”的房子出手会那么难。

 

卖价只有周边小区一半

拥有类似烦恼的并不止郑先生一人。业主许女士不久前就“割肉”卖掉了自己名下一套改了商的老房子。

自己开着一家小公司的许女士,多年前选择这个住宅楼时,看中的就是它可以拿来注册办公,而且售价比周边那些纯粹的70产权住宅楼要便宜不少,“可自用可投资”。

去年下半年,由于生意越来越不景气,赔的钱越来越多,许女士狠心关掉了公司,原本拿来作为办公地点的这套三居室的老房子,也就变得没了“用武之地”。“既然不用它办公了,干脆卖掉换回收益吧。”对于朋友给她出的主意,许女士欣然接受。

“北四环周边的住宅楼,那种老破旧,单价早都超过50000元/平方米了,我报35000元/平方米上下,应该算是很便宜了,还不分分钟卖掉。”去中介机构挂牌前,许女士对出售前景很有信心,想象着会有很多看房人主动请求看房,几个人争抢一套房,她兴许还能把卖价提高点儿。

然而,理想很丰满,现实很骨感。待她真的将房子挂牌之后,整整三四个月的时间,偶尔有人看房,可却没有一个愿意出手买下的人。看房人往往是一看到整栋楼里都是公司,就摇摇头落荒而逃。

无奈之下,许女士只能“割肉”降价,35000元/平方米、32000元/平方米、30000元/平方米……一路下调价格,直到降到27000元/平方米都不到,才算找到一个愿意出手的买房人。

“100多平方米的三居室,才卖了200多万元。”许女士算了算账,刨除当初的买入成本、装修成本和这些年的维护成本,这套房子竟然几乎没有给她带来多少收益。与之相对比的,是她在差不多同时期在望京买入的一套房子,纯住宅楼,现在的市场价已经是她当年买入价的近9倍。

“以后我可就知道了,这种‘住改商’的房子不能投资。”许女士笑说,吃一堑长一智,提醒自己以后投资时要长长心眼,“只是,为什么‘住改商’的房子投资收益这么低呢?”

 

新形势下“住改商”不再流行

曾经一度,“住改商”在北京市场非常流行,北京市五环以内至今还保留着不少“住改商”的老楼。直到2007年,北京加强对于住宅注册公司的管理后,“住改商”才慢慢不再流行。

当时,根据北京市相关规定,有关房屋用途应当与经营用途一致的规定,如果将居住用途的房屋(楼房或平房)注册经营场所的,需要先向房屋所在地的房屋管理部门申请将住宅改变商业用途后,再经当地居委会或业委会同意,才能作为经营场所登记办照。

“过去,由于物业费、用水用电等收费都和普通住宅一样,住宅小区拿来注册为办公地点,对一些小公司来说吸引力较大。”一位中介人士告诉记者,由于写字楼租金较高,自创型的小公司无力承担,办公条件较差但性价比较高的住宅,便成了这些小公司的替代之选。

“但是,这几年,随着住宅注册公司管理的严格,普通住宅无法再进行办公注册,这类‘住改商’的房子,在市场中的吸引力也有所下降。”中介人士也提到,另一方面,随着创业成为流行,各种面向小型公司的孵化器、集中办公、共享办公也层出不穷。这类办公地点租金不高,还提供注册等一条龙服务,也吸引走了一部分人群。

“尤其是想要做大的创业型公司,积累一段时间后,会更加注重公司形象和圈层文化,更愿意去孵化器、共享办公地点。”该中介人士表示,实体经济形势不好和新的竞争者的涌入,是一些业主感到房子比以前难租的原因。

 

“住改商”投资收益至少低30%

出租形势变难,出售为何价格也比较低呢?记者就此也咨询了专业人士。北京中原地产市场总监张大伟表示,改了商的住宅楼,虽然从产权上来说仍是70年产权的住宅,但相比民宅,办公人群的大量聚集,增加了住宅的物业管理难度,换句话说,降低了整体住宅的物业价值。而物业对于房屋售价也是有影响的。“通常情况下,‘住改商’的房子投资收益率至少要比纯粹的民用住宅低出30%。”张大伟给出了一个估算值。

“其实,并非所有类型的房屋都能有高回报收益。”张大伟也表示,购房人在购买房屋时,还应该三思而后行,不要一味只听取经纪人或卖房人的说法,“尤其是这种‘住改商’的房子,因为民宅注册办公已经被严格监管,若是买来纯粹投资或者打算再做办公地点,必须考虑清楚。”

 

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