买顶楼送阁楼?业主收房时阁楼变闷顶,假!

2016年8月29日  |  来源:互联网  |打印】【关闭

中研普华报道


买房时,销售人员承诺买顶楼送阁楼,虽然比其他楼层每平方米贵3000元左右,但是面积却多出了不少,还可以节省阁楼面积部分的物业费、契税,心动的买房者便下定决心买了这个顶楼。然而交房时,业主发现,顶楼之上存在有窗无门的闷顶,两者不连通,根本不是阁楼。从所有权来讲,闷顶是属于全体业主的,而开发商还支招业主“打通楼板”。最终,双方对簿公堂,近日,吴中区人民法院对此案做出一审判决,判定开发商返还业主人民币130000元。而近日,记者了解到,双方都向苏州市中级人民法院提出上诉。

看房时,销售人员极力推荐买顶楼送阁楼,

开盘后,阁楼却未列入开盘价格表,合同上也没有体现阁楼的相关内容

该项目位于苏州吴中经济开发区郭巷街道碧堤半岛。在开盘前,苏州的田女士前往售楼处缴纳了20000元,用于预约开盘当天摇号选房, 该20000元在开盘当天可冲抵购房款50000元。开盘前,田女士在选房时,销售人员极力向其介绍顶楼房源, 说顶楼房价虽然比其他楼层每平方米贵3000元左右,但购买顶层可以赠送不计入产权的阁楼,虽然顶层面积只有123平方米,但阁楼也有大约七八十平方米,其中约28平方米面积是高于2. 2米的,完全可以利用起来。田女士也算了算:“把顶楼和阁楼超过2. 2米的面积相加,和其他楼层的均价差不多,还可以免费获得低于2. 2平方米的阁楼部分的使用权,另外, 还可以节省阁楼面积部分的物业费、契税。还是挺划算的。”于是,田女士便暗自下了决心,要买这个顶楼。

2013年7月27日开盘时, 田女士发现,送的阁楼面积没有列入当天的开盘价格表,便询问销售人员。而销售人员称,阁楼面积不计入产证,故阁接价格只能加在标准层的房价中,同时承诺顶楼业主有阁楼部分的专有使用权的。当天,田女士就预定了8幢504室房屋。签约时,田女士又发现,合同上没有体现阁楼的相关内容,对此,销售人员称格式合同不能改动。“基于对九龙仓这个大品牌的信任,我便没再多问,签了合同。”田女士说。

2014年12月,田女士被通知前去收房,发现房屋内并没有通向阁楼的楼梯,遂向开发商提出异议,要求被告打掉楼板并出具原告可以合法使用阁接的书面承诸。这时,工作人员却称需要上报公司领导。期间,该小区有人将阁楼问题投诉至住建局, 开发商却称,其从未承诺赠送阁楼并拒绝再作出任何回应。田女士与开发商就阁楼问题未达成一致意见,故将开发商告上法院,要求开发商返还原告多付的购房承40o000元并赔偿其他损失100000元。

争议焦点:销售人员到底有没有说过买顶楼送阁楼

一份录音、销售单上的批注比较有说服力

此案的争议焦点在于,开发商到底有没有承诺过,买顶楼送阁楼。对此,开发商辩称:“双方之间签订的商品房买卖合同约定的价款及面积均不合阁接。现房屋闷顶的设计经过了报建和批准,但不计入产权面积,不进行产权登记,开发商没有反对原告使用闷顶。”

那么,为什么顶楼价格比四楼贵了3000元一平米呢?对此,开发商辩称,因为顶楼有阳台、采光也比较好等等,因此,价格高一点。

法庭上,田女士提供了相应证据。证据包括:一位销售经理在销售单页上作出买房送露台、送阁楼顶的;一份销售人员与购房者或业主之同谈话录音等等。在一份销售人员与购房者或业主谈话录音中,销售人员作出房屋顶层阁楼可以由业主使用、业主对阁楼有使用权、顶楼带阁楼、赠送阁接等表述。除此以外,录音中还提及,其中销售人员在开盘时面对业主提出的阁接未体现在合同中权利如何保障的疑问时,表示合同不能改动,送的阁楼不能体现在合同中。此外,还有部分顶楼业主的证言,表示购房时被告销售人员作出了顶楼送阁楼的承诺。

对于这些证据,开发商称,其聘请的销售人员表述不规范。

法院认为:说明和允诸即使未载入商品房买卖合同,亦应当视为合同内容

法院判决:开发商返还田女士价款130000元

吴中区人民法院认为,出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所做的说明和允诺具体确定, 并对商品房买卖合同的订立及房屋价格的确定有重大影响的,应当视为要约。该说明和允诸即使未载入商品房买卖合同,亦应当视为合同内容,当事人违反的,应当承担违约责任。

也就是说,法院认定出卖人在销售房屋时明确允诸原告顶楼附赠阁楼,该允诺对于房屋销售价格的确定有重大影响,虽未载入商品房买卖合同,但亦应当视为合同内容,对被告具有约束力。

阁楼是指位于自然层内, 利用房屋内的上部空问或人字屋加添、加建的暗楼。现本案所涉顶层房屋上盖闷顶,系顶楼与坡面之间的空间作的封闭处理,并非阁楼,原告并不能就此进行专有使用。被告以原告可自行开洞使用问顶为由主张其已履行相应的合同义务,理由不能成立。

但是,房屋价格系根据房屋的综合情况确定, 考虑到顶层房屋与次高层房屋之问的价格差异不仅因附赠阁楼的单一因素确定,还需结合层高、朝向、位置、面积、附属物等多种因素决定。结合涉案房屋的具体情况,法院酌情认定被告应返还原告价款130000元。

双方均上诉!原告:被告也许在拖延时间

一审后,双方均向苏州市中级人民法院提出上诉。原告田女士认为:“在计算应返还的房款时的计算方式、在认定相关的租金及物业费损失时的判定标准上存在矛盾且不合常理,应当依法改判。”田女士在上诉状中写道:“任何人不得从自己的违法行为中获利。但是,开发商每销售一户与涉案房屋相同户型的顶层房屋,就可多获取销售利益40万元,而涉案被上诉人同期共销售了44户这样的房屋,获利1760万元;而裁判结果仅裁决被上诉人返还13万元,即便44户均起诉,被上诉人最多也仅需返还572万元。”

而被告也提起上诉,对此,原告揣测其上诉原因:“很多业主在观望,如果我们胜诉了,很多业主都会跟我们一样,进行维权。但是,因为我们是以合同违约起诉开发商的,诉讼是有有效期的,合同违约的有效期是两年。也就是说,二审即使维持原判了,知道情况的业主再向法院提起诉讼,可能就过了有效期了。”

同时,田女士也表示:“我们买房时算留了心眼,有录音之类的证据,其他业主却很少有。一旦,我的案子尘埃落定,判决书公示上网,其他的业主便可以引用我的证据。”所以,田女士也提醒一些买房者:“买房一定要多个心眼,一切以合同为准。”


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