“傍”名校,地产业找到新卖点

2016年8月24日  |  来源:互联网  |打印】【关闭

中研普华报道

凌晨排队抢房、开盘就售罄、“日光盘”频现……在房地产市场风风火火去库存和转型的当下,这样火爆的场景对于大多数地产商而言,似乎早已成为曾经的辉煌过往。

然而,在房地产市场风声鹤唳、陷入行业低谷的状况下,有一种房子的销量却逆市上扬、一枝独秀——

如果说中国房地产存在泡沫,那么学区房无疑是其中风险最高的泡沫之一。未来,学区房会不会成为第一个破灭的房地产泡沫?

“买的不是房子,而是名校。”“御湖豪宅,小学、幼儿园开学在即。”“9年造城,改变一座城。七所学校完美呈现。”……在肩负巨大库存压力的太原房地产市场,地产商与名校联手打造的学区房,已成为唯一冲出重围的“黑马”。

无论是学区房开盘即售罄的“日光盘”,还是地产商与名校触动人心的“联姻”巨幅广告;无论是销量还是价格,在省城太原,炙手可热的学区房毫无争议地成为屹立在众多房源顶端的“王者”和房企逆市的“洪荒之力”。


房地产“联姻”名校 学区房炙手可热

作为房子和教育结合的产物,在太原房地产市场,学区房的概念早已不拘泥于学校周边的房产。而后来居上的,正是房地产商联手太原市老牌名校,在楼盘中重新打造出的名校新校区房。尽管社会上的追捧与质疑一直共存,但二者结出的硕果——学区房,依旧犹如雨后春笋般,越来越多。

学区房的魅力究竟有多大?从在太原市一炮打响的几个学区房经典案例中似乎可窥一斑——
因与万柏林区政府签约凤凰双语小学,2015年6月25日开盘的恒大滨河左岸项目现场,疯抢的热闹场面和分分钟都有成交的销控表,将学区房的火爆推到极致。尽管均价已飙升至近万元,但因3小时1266套劲销2亿元而引发的“抢房战”,依旧成为流传在太原地产江湖中的一个神话。

同年,在沉寂五年之久的太原市房地产交易会上,富力城、恒大、常青藤不约而同“放出大招”,他们带来的教育地产项目,不仅引得展台前人潮涌动,最后的成交量也成为房展会的大赢家。

彼时,在富力华庭签约新建路小学的第二天,一夜之间,每平方米单价飙涨3000元;而站在家里的阳台上便可眺望新建路小学的“学霸房”,更是以毛坯1万元左右的价格,傲视群雄。

流传在江湖中的几个段子足以寥寥几笔“勾勒”出新型学区房的功成名就。事实上,无论是富力城七期牵手五一路小学和太师附中、富力华庭牵手新建路小学和五育中学,还是恒大山水城签约双西小学、恒实平阳景苑签约八一小学,或是万科城和赞成共同签约太师三附小;恒大华府、翡翠华庭和中正锦城、君泰中央公园更是让九一小学扩张了四所分校……

除小学、中学名校成为各地产商热衷“联姻”的香饽饽外,一些知名品牌的幼儿园也成为签约热门。2016年,智诚御河骏景高调签约沃特兰东大幼儿园………本土地产商实施品牌教育战略,也让缺少教育资源的下元片区备受瞩目。

著名经济学家马光远曾说过,“只要学校之间有差距,学区房就会有市场。”品牌地产商在政府“红娘”的牵线下,早已顺水推舟纷纷加快步伐“联姻”名校。


政府当媒人 弥补欠账教育

“房地产商与名校共同办学,不仅仅是借名校之名打响项目品牌、促进销售,让项目本身的价值和性价比更高,还有一个重要原因是补充和推动当地欠账的教育事业。从某种意义上来说,房地产商在无需担忧积压库存,又稳稳赢得自己利润的同时,还承担了部分社会公益事业。”易居中国山西分公司项目总监孙龙认为,这对于房地产商和学校而言,是一拍即合、两情相悦的事情。

2016年8月11日,在太原市万柏林区教育局的主持下,融创中国集团太原分公司签约长风实验小学。尽管距离开盘尚有时日,但尘埃落定的教育配套让融创售楼处认筹登记的客户数量超出预期。

万柏林区区长杨俊民的一席话印证了孙龙的说法:截至本月底,万柏林区所有未改造城中村将全部启动改造,政府也希望有实力的开发商参与改造,从而进一步改善人居环境,提高居民生活质量。
记者在融创长风壹號项目采访时看到,此项目地处千峰南路与长风西街交会处,是融创进入太原的首个项目。但由于附近城中村较多,相较于主城区,缺少教育资源的短板,无论对项目推盘还是入驻居民都无益。而此次签约不仅让开发商的产品竞争力放大,还为客户解了无学可上的后顾之忧。

“虽然与名校 联姻 的学区房无需过多担心销售问题,但利润率却无法与一线城市的此类学区房相比。其中原因不仅是因为目前去库存压力巨大,更重要的原因是太原土地地价的涨幅与购买力悬殊较大。”

负责富力华庭项目的孙龙直言,太原市所有地产+名校的项目,都是按照太原市教育部门的规划,才能建设与开发,今后这种合作将会越来越多。

据了解,根据2013年3月5日出台的《关于加强新建住宅配套建设中小学幼儿园管理的意见》,凡是在太原市规划区范围内新建、扩建、改建住宅,太原市明确规定均要按照标准配建中小学和幼儿园,配套教育设施要与住宅同步规划、同步建设、同步验收、同步使用。

“太原市的一些名校设备老旧,扩展新校区也能改善校区发展问题;而对于地产商来说,尽管项目中的教育配套用地的成本也价值不菲,但在目前很多地产公司难以为继、库存高企的当下,无疑也是走出困境的途径之一。”孙龙透露。


建新校价格不菲 消费者最终买单

开发商楼盘是否更具有竞争力?开发商在前期规划设计中是否考虑小区的教育配套,以及如何更好地利用周边的教育设施?教育配套已成为眼下人们买房时必备要素之一。

在省城太原,城区人口迅速增加,基础教育资源和建设的滞后早已无法满足快速扩张的城市建设。特别是稀缺的名校优质基础教育资源,让很多中小学校、幼儿园出现了班级容量大、距离学校远等等问题,严重影响着太原市的基础教育质量和教育水平的提高。

上学难、上好学校更难。在省城太原,稀缺的基础教育资源现状也“迫使”很多开发商主动引入基础教育配套。对此,一位房地产业内人士分析,除了老百姓的迫切需求外,背后还有一双有形的“行政手”在推动,不少地方为了追求区域GDP的增长,“架”上名校陪着房地产商一起卖房。
也有分析人士认为,与工业项目相比,能有大型房产项目落户,是拉高地方财政收入的一剂良药。对于市民来说,买房时除了价格,考虑最多的还有两方面,一是交通,二是教育。房产如果能“傍”上名校,几乎是最佳的促销方式。他认为,其中的利益关系层层相扣,学校无奈被区域GDP所绑架,只能跟着“拼了”。

“以前划拨教育用地,无需花钱买。而现在根据政府规划,开发商在拿地时规划的教育配套用地,所有的成本压力都需要开发商自行承担。这笔费用对于开发商而言,也是一笔不小的费用。”
“实际上,你看到学区房的溢价是上去了,但是开发商实际额外付出的成本也很高。”孙龙透露,按照目前太原市的土地价格,一所30亩地的小学,以地价500万元/每亩计算,再加上2500元/平方米的建安成本等各项成本的话,从拿地、盖楼到装修好、配备好各项硬件设施,也得5000万元,因此即使是在地产商自己的项目里,盖好一所学校也得需要花1.5亿元到2亿元。

“目前,开发商的利润率都很低,大约都在10%到15%之间徘徊,开发要建设学校,最直接的效果是带动了项目的销售。因为,拿地位置较偏远的大型开发商,若没有优质教育配套,不仅价格卖不起来,库存积压也令人难以想象。但毋庸置疑的是,最终,建造学校的成本还是会转嫁到消费者身上。”

尽管如此,但为了让子女上一所好学校,太原市房地产商“联姻”名校的地产项目依旧趋之若鹜,甚至火爆到一房难求。


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