恒隆地产董事长:二线房价仍属中高 长远看好内地市场

2016年7月29日  |  来源:21世纪经济报  |打印】【关闭

中研普华报道

针对内地楼市下半年的走势,陈启宗坦言,内地楼市情况复杂,不能一概而论。“内地一线城市的北上广深类似于美国的纽约,肯定是没有问题的,即使波动也是起伏往上走;二线城市是观察最重要的部分,二线城市数量多达五、六十个,单位价格也处于中高水平。三四线城市则由于住房供应量庞大,至少要五六年时间才能消化完这部分库存。”他表示。

“英国脱欧、恐怖袭击、美国大选及内地经济放缓等等,目前外围的不确定因素比过往任何时期更多,好在集团租务表现整体持平。不过,未来六个月预计不会看到市况复苏。”香港恒隆集团及恒隆地产董事长陈启宗在7月28日的记者会坦言。

在香港物业销售激增的带动下,恒隆地产交出了一份不错的中报“成绩单”。截至今年6月底,撇除投资物业重估后,恒隆地产的基本纯利为31.67亿港元。期内净利同比增长为3%,达到29.35亿港元。

去年受到出售住宅较少所拖累,恒隆地产的利润曾大幅倒退56%,并于16年来首次削减派息。今年前六个月,公司在香港市场明显加快了卖楼步伐,共出售了226个“浪澄湾”住宅单位及最后两个“君逸山”住宅单位,因此其香港物业销售收入及营业利润分别飙升223%、147%,达到24.04亿港元及13.89亿港元。

“事实上,我们不会为了弥补租金表现而加快推盘。卖楼主要取决于市场的情况,下半年如果市场氛围好,就会考虑增加推盘。”恒隆地产执行董事何孝昌说道。

市场人士指出,恒隆采取精品的住宅物业发展模式, 由于定价进取而惜售, 因此利润率亦十分可观。截至6月底,公司在香港已落成待售的住宅物业的账面总值为31.44亿港元。

物业租赁方面,上半年恒隆地产租金收入按年微升1%至39.07亿港元。其中,香港物业组合的租金收入仍录得7%的同比增长。相比之下,内地的物业租金收入则同比减少4%,如果剔除上半年人民币同比贬值的影响,内地的租金收入微升2%。

公司董事总经理陈南禄表示,在目前较疲弱的市况下,租金受压是可以预期的,租客有要求减租,集团亦会因应大环境或下调租金,但主要仍然视乎租务组合需要及每一个租户的性质。

香港楼市不会大起大落

自4月以来,香港楼市出现明显回暖的迹象。美联物业数据显示,上周香港35个屋苑成交量123宗,按周上升近76%,是自去年1月下旬后首次重返逾100宗水平,创下一年半以来的新高。

“在增加土地供应方面十分尽力,得以成功地降低楼价。香港楼市目前逐渐稳定下来,地价以及楼价目前均处于健康水平,不会大升大跌。”陈启宗表示。

陈启宗指出,目前楼市稳定,维持长期逐步上升的趋势,这对于长线投资的发展商有利,并表示香港大多数发展商也属于此类型,“但对于一些希望‘割禾青’捞一把的公司,会短视地希望市况出现大波幅,目前市况不利于这些公司。只要不再出现像1997年前及2008年后缺乏土地供应的情况,楼价和地价都不会大幅波动。”

近年来,恒隆地产鲜有在香港参加竞标购地,外界甚至将恒隆入市购地作为楼市的风向标。今年3月香港地政总署披露何文田常盛街地皮的入标名单,赫然发现恒隆地产亦有参与。这是公司自2012年7月以来再度在港投地。

在公司的购地策略方面,陈启宗回应表示,集团会在适当的时候投地,期望以最低的价格投得最好的地皮,包括内地和香港两方面。在香港买地是一个多家地产商参加的博弈战,也会适当参与,但期望这种策略能够“海底捞月”(意即抄到底部)。他年初曾表示,会等待“熊市”到来,市场机会增多,当其他人看淡楼市或者没钱投地,恒隆就会“出人意外”入市。

同时,陈启宗指出,在艰难的短期市场环境下,公司保持低负债即可安然度过。根据其财报,恒隆地产的净债务金额达到28.34亿港元,公司的现金及银行存款结余为287.33亿港元,利息保障倍数仍然维持在21倍。

长远仍看好内地市场

自1992年率先进军内地,恒隆近年来在内地市场积极发展高端商业地产项目。截至今年6月底,恒隆地产内地租金收入达到20.38亿港元,占其整体租金收入的比例为52%。

目前,恒隆地产在上海、沈阳、济南、无锡、天津、大连各地拥有8座购物商场,今年上半年共录得15.59亿港元的租金收入,同比下滑7%,占其内地物业租金总收入的76%。相比之下,期内内地办公楼的租金收入却大涨10%至4.79亿港元。

“长远来看,我们对中国内地市场的看法仍然相当正面。环顾全球其他地方,未来5-10年能保持5%以上的经济增长,除了中国以外,绝无仅有。内地市场是我们的重点,中产阶层人数迅速增加,带动消费,也是最有潜力的市场。”陈启宗表示。

针对内地楼市下半年的走势,他坦言,内地楼市情况复杂,不能一概而论,“但一线城市肯定是没有问题的,二线城市则是重点观察的部分。”

“内地一线城市的北上广深类似于美国的纽约,肯定是没有问题的,即使波动也是起伏往上走;二线城市是观察最重要的部分,二线城市数量多达五六十个,单位价格也处于中高水平。三四线城市则由于住房供应量庞大,至少要五六年时间才能消化完这部分库存。”陈启宗表示。

他指出,过去半年他观察到中国内地出现了一个奇怪的现象,因为一线城市楼市价格太高而导致周边二线城市的房价暴涨,“这种情况在欧美国家是比较少见的。我了解到内地楼市存在炒房的行为,但这些炒房团大都采用现金交易,并非通过贷款买房,因此并不存在泡沫爆破的风险。”

同时,去年年底至今年6月30日,人民币兑港元贬值2%,恒隆地产上半年录得16.61亿港元的汇兑亏损,相比之下,去年年底则录得1200万港元的汇兑收益。何孝昌表示,虽然市场预期人民币贬值,但集团在内地仍有不少在建项目,因此所持有的人民币现金可用作支付相关建筑费,亦会寻觅合适的地皮。

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