绿地的烦恼:上市前的顽疾怎样根治?

2016年7月29日  |  来源:互联网  |打印】【关闭

中研普华报道

如果提及绿地的主营业务是什么,你大概可以讲出超高层建筑、海外投资,也许还会加上一句,绿地超越了中国最大开发商万科。如果提问绿地的气质是什么,你能第一时间在脑海中搜索出准确答案吗?好像很难。

需要指出的是,上市后的绿地,似乎一下放缓了增长的步伐,在完成多元化布局的同时,上市前遗留下来的问题也暴露无遗,比如一直被人诟病的房屋质量问题,合作方的回款慢等。

就刚发布的绿地二季度业绩快报可以看出,今年上半年,绿地房地产主业实现合同销售金额1107.71亿元,同比增长34%。值得注意的是,排名前20强的房企中,上半年销售额平均增长速度是80%,全国平均销售额增长速度为42%。其中,有5家房企今年上半年增长超过100%, 新城控股 签约销售额增长144%,绿地34%的增速没有跑赢平均水平。

根据绿地相关人士介绍,商办物业对绿地销售业绩帮助较大。从上述人士的介绍可以看出,商办如果销售不佳,对公司业绩会有不利影响。

云峰债券违约拖累绿地评级

今年3月,有消息指出,云峰集团未兑付的债券余额高达66亿元,构成截至当时国内存续规模最大的一宗债券违约案例。对此,绿地方面发布声明,已经解除对云峰集团的股权托管协议,未对云峰集团所发债券提供担保,因此也不对债券偿付承担责任。

随后,著名评级机构穆迪对绿地控股债券评级为BAA,同时标准普尔将其评为BBB。有分析师认为,绿地控股房地产项目主要集中在二线城市,因此出售房地产库存的不确定性可能会损害公司流动性。

也有另一种声音认为,绿地如此疯狂扩张,风险也很大,一旦经济形势或者城市化进程没有预期好,绿地可能就会遭遇可怕的风险。城市综合体等商业不是建完就万事大吉,运营最关键。

另一方面,高企的负债,导致外界对绿地的资金情况表现出担忧。一连串的变化,让人们对于绿地的未来心生疑问。截至2015年底,绿地资产负债率高达88%,远高于同期房地产行业资产负债的平均值。

商办去库存难题

绿地办公物业当前遇到的问题,其实也是所有办公物业开发商共同面对的问题:供应量大于需求量,产品差异不明显,物业本身的价值完全基于所在地段。目前房地产市场已经十分理性,除了一线城市核心地段的投资物业升值潜力依然十分明显外,大部分办公楼的投资价值已经不如往昔。

第一太平戴维斯的报告指出,2015年,从供给层面来说,全国一线及主要二线城市均将迎来供给量攀升,但市场表现将呈现分化趋势。二线城市则将面临相对严峻的供过于求的考验。

整体而言,绿地的办公物业发展时间较长,自全国化道路开启时就是集团研究和投入的重点,并始终跟随市场需求和经济形势不断升级。

优淘城总裁薛建雄指出,绿地的超高层具有第一效应,可以满足三四线城市升级的需要。这种模式也可以提高绿地谈判的话语权。

虽说住宅销售速度快,但是绿地在商办上的问题也暴露无遗,由于缺乏运营管理,空置率很高,但绿地由于成本控制较好,售价也低,一直以来绿地都是走性价比路线。

薛建雄表示,由于绿地的商办面积都较大,故而销售进度放缓,一个20亿元的项目也就赚1亿元,如果有10%的货没卖掉,就等于资金全部套在了里面。

由于成本低,供应商回款慢,质量得不到保证。这种快开发、高周转的模式把风险和责任都转嫁给了小业主,小业主买的时候觉得占了便宜。商办物业的集中供应,导致写字楼市场的日子更不好过,空置率攀升早已成为常态。

由于来自三线以及商办物业带来的去化压力,绿地过去一年仅交出2301亿元的销售金额,较2015年初提及的2800亿元相去甚远。从短期来看,绿地去商办库存的压力未来依然很大。

世邦魏理仕的报告指出,今年二季度全国优质写字楼市场供应相对充裕,新增供应近200万平方米,较第一季度翻番。但由于市场或竣工验收更趋严格等原因造成部分项目延迟交付,导致同比下降37.5%。大部分市场空置率上行,攀升0.9个百分点至18.7%。

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