二手房业主越多风险越大? 多业主物业发生纠纷机会大

2016年5月13日  |  来源:广州日报  |打印】【关闭

中研普华报道

市民买房遭遇“1间学位房8个业主”

张先生为获名校学位准备购买一套老城区的物业,临签约才知道该套房由8个人继承,手续繁复,而且物业已有20多年楼龄,他担心6年后会因为楼龄高、贷款年限短而难以易手。据了解,广州市场上这种多业主的物业并不少见,有的业内人士建议最好不要碰,有的认为要综合考虑多方面因素决定是否购买。

文/广州日报记者林琳

案例:老学位房业主多达8人

张先生看中了一套位于老城区的物业,已有20多年楼龄,但因为有名校学位,加上刚加装了电梯,实用率又高,所以也有不少买家青睐。然而,临近签约时,张先生才发现这套物业的业主竟然有8个人!原来,这是一套继承物业,8个继承人共同拥有这套物业,而且其中两个身在异国他乡,不太愿意为了这次交易回国。

张先生在担忧交易不能顺利进行的同时,又获悉楼龄太旧的物业在下一次交易中比较“吃亏”:“有的按揭机构告诉我,楼龄跟贷款年限加起来不能超过40年,有的说不能超过45年,我怕这会成为我6年后卖不出房子的原因。”到底买不买这套房子,张先生陷入了两难。

解读1 多业主物业发生纠纷机会大

“二手房交易中买家有时候要面对3个甚至更多的业主。”搜房网广州二手房电商商圈经理李瑶表示,多业主的情况在实际的二手房交易过程中确实存在,“约占总数的两成左右,老城区如越秀、荔湾相对常见一些。”据了解,由于交易需要取得每位业主的同意,因此相应的时间成本会比正常情况要高,而且有时也会发生某位业主出于个人原因而迟迟不愿卖房,导致交易失败的情况。

陈先生的孩子过两年要上小学,他看中了越秀区悦华路一套69㎡的两居室,虽然是1985年的老房子,但装修保养都还不错。然而,在和业主沟通的过程中,陈先生了解到这是一套继承物业,兄弟四人是共同业主,目前是他们的大哥在使用,尽管另外兄弟三人都同意卖房,但大哥由于户口等原因迟迟不愿搬离,几次三番下来,陈先生也只好放弃。

李瑶表示,多业主的物业发生纠纷的概率更高,业主之间在卖房与否及利益分配上协商不一致,导致交易一直处于拖延的状态:“这对于买家,尤其是打算入手学位房的家长而言是非常不利的,一来有可能到最后会错过公办小学报名的截止时间,二来学位房市场供不应求,3月里的涨幅也几乎是各类型物业中最高的,假如在一套学位房上徘徊纠缠了太长时间却无法成交,待到重新看其他小区时,优质学位房可能已经消耗大半,价格也已经被抬高。”所以,她建议购买学位房时尽量避开多业主的物业。

解读2 楼龄可能增加买家贷款难度

不少买家尤其是有意入手学位房的家长,在前往银行贷款时,都曾被告知房子楼龄较久,贷款不能超过一定年限。据了解,这主要是由于银行对于楼龄加贷款的时间是有所限制的,并且不同的银行具体规定也有区别。李瑶透露,目前建行和中行的规定是楼龄加贷款的时间不能超过40年,工行相对宽松,是50年,最为宽松的是光大银行,只要不超过55年即可。考虑到越秀不少学位房楼龄较旧,李瑶建议买家在购房前到银行咨询一下可贷款的年限,以免由于可贷款年限缩短而导致首付成本大大提高。

据了解,不少买家担心在子女小学毕业后卖房,楼龄太旧会导致无人接手。对此李瑶解释道,由于越秀教育资源最为集中,名校林立,学位房价格居高不下,大部分有意向和经济实力买入越秀学位房的家长,其实并不会特别在意楼龄,在优质教育资源供不应求的背景下,只要学位好、价格合理,哪怕楼龄很旧也会有不少买家愿意接手。李瑶举例称,4月初刚刚成交的一套上世纪70年代的老房子,其对口的学校是培正小学,95平方米总价280万元,每平方米不到3万元,而其他对口小学的楼梯楼价格都要在4万元/平方米以上,因此这套老房子仍旧凭借价格的优势顺利成交。

中原地产项目部总经理黄韬称,部分银行的楼龄加贷款年限总和可到50年,但要看具体物业情况,而六年后有无人接手的问题主要是价格问题:“不过,学位房政策多变,到时学位房是否能作为物业的附加值难以预料。”

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房企4月销售额

环比回落3.8%

广州日报讯 (记者潘彧)在一季度数据大幅上涨之后,房企业绩在4月份出现回落。数据显示,32家公布2016年4月销售业绩的企业中,有19家销售业绩逊于3月,而整体单月业绩也比3月微跌3.8%。

分析人士认为,房企业绩整体下调源于一线城市成交量下调,而三、四线城市依然面临房地产去化的难题。未来一线城市市场将面临降温,二线城市将成为市场热点。

数据:六成企业销售额环比下调

记者从中原地产研究部统计数据中了解到,截至昨日,公布2016年4月销售业绩的企业合计有32家,这32家企业合计公布的4月单月业绩为2203亿元,比3月同期的2288.94亿元微跌3.8%。这32家公布月度销售业绩的企业在4月销售面积为1786.97万平方米,比3月份的1870.98万平方米下调了4.5%。

同时,在32家企业中有19家出现了销售业绩的环比下调,占整体企业数字的六成。

业内:二线城市将成市场热点

对于企业来说,分化也越来越严重。

记者从公开数据了解到,在4月份的数据里,大型房企涨跌互现。在3月份销售金额过百亿的6家房企里,3家销售数据上涨,3家则下跌。恒大地产销售金额环比下滑超过20%,保利、融创也录得小幅下滑,而万科、碧桂园、绿城则有小幅攀升。

中原地产首席分析师张大伟表示,虽然4月房企销售依然处于高位,但部分城市的调控政策影响了市场后续的走势,“整体看,在一季度大幅度上涨后,房企4月份受到一线城市成交量下调影响,整体成交开始冲高回落。”

布局于一线城市的房企面临调控下成交量收缩的危局,而对于在三、四线城市布局的房企,同样面临去库存的难题。张大伟表示,市场冲高回落的迹象开始出现。未来一线城市市场有望降温,而二线城市将成为市场的主要热点。一、二线城市的爆发与去库存的政策期待完全背离,三、四线市场依然深陷泥潭。

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